Nous observons que beaucoup de propriétaires se mettent inutilement à risque en utilisant des modèles de bail de location obsolètes. D'après une étude récente de la CLCV, plus de 50% des baux utilisés ne respectent pas la loi Alur. Car ils omettent des clauses importantes pour protéger le propriétaire contre le risque de loyers impayés.

Le bail de location doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat

Un bail type de location vide et meublé a été défini par décret et doit obligatoirement comprendre (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) :

• Le mesurage de la surface habitable (loi Boutin), attestant de la taille du logement, du montant du loyer, de la modalité de paiement et des règles de révision du loyer

• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant au type de logement et sa localisation, comme défini dans le cadre de l’encadrement des loyers

• Le montant du dépôt de garantie

• La notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur

• Le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire. Cela doit permettre au locataire de s’assurer qu’il n’y a pas eu de hausse extraordinaire du loyer comparé à la location précédent

• Le montant et la nature des travaux effectués dans le bien depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

• L’extrait du règlement de copropriété et la quote-part du lot loué

• Le diagnostic technique complet du bien (performance énergétique, risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, etc.)

En cas d’absence d’informations obligatoires, le locataire peut demander une diminution du loyer

Si l’une de ces informations manque dans le contrat de location, le locataire peut, dans un délai d’un mois, demander au bailleur de lui communiquer ces informations. En cas de refus ou à défaut de réponse, le locataire peut saisir la juridiction compétente, dans un délai de 3 mois, et demander une diminution du loyer.

La durée minimale est de 3 ans pour un bail de location vide et d’un an pour en bail de location meublée.

La durée du bail de location pour un logement vide est d’une durée de 3 ans avec reconduction tacite à son terme de la même durée (3 ans). Un événement précis peut justifier une reprise du bien par le bailleur. Il s'agit généralement de raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, le bail peut être conclu pour une durée inférieure, mais au minimum 1 an. Notez que le bail de location doit en mentionner la raison.

Pour la location meublée, la durée minimale du contrat de location est d’un an. Dans le cas d’une location à un étudiant, celle-ci est de 9 mois.

2 clauses qu’aucun bailleur ne doit oublier d’ajouter à son contrat de location :

La clause de solidarité :

La clause de solidarité s’applique à la colocation ou la location à un couple. Elle spécifie que les locataires sont solidaires conjointement. En cas de défaut de paiement ou de constatation de dégradations, le bailleur peut s’adresser à chacun des locataires et lui réclamer la totalité des sommes dues.

La clause résolutoire :

La clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail automatiquement et de plein droit en cas de non paiement par le locataire du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ou la non-souscription d’une assurance habitation. Elle peut également être actionnée en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice et un mois après un commandement resté infructueux.

La clause permet au bailleur dans le cas de loyers impayés d'accélérer les procédures de recouvrement et d’expulsion. En cas de non-inclusion de cette clause, la procédure est beaucoup plus lourde et le bailleur doit assigner le locataire en justice.

Attention : la clause pénale, consistant à facturer au locataire des frais additionnels en cas de retard de paiement, n’est plus légale depuis la loi Alur.

Pensez à ajouter dans le bail les conditions générales de votre location.

Les conditions générales précisent les obligations du locataire quant à l’utilisation du bien. Les principaux sujets couverts dans les conditions générales sont :

• La sous-location du bien

• Les règles de la copropriété et la tranquillité de l’immeuble

• L’entretien des équipements, notamment de la chaudière individuelle

• Les animaux de compagnie

• Les travaux d'aménagement effectués par le locataire et la restitution des lieux

• Les précautions à prendre par le locataire dans l’utilisation du bien

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